Article 14 de la loi de 1965 : le syndicat reste responsable des parties communes à jouissance exclusive
La jouissance exclusive d’une partie commune ne lui fait pas perdre sa qualification juridique. Cette distinction détermine le régime applicable lorsqu’un dommage provient de cet espace. Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation précise ainsi que la répartition conventionnelle des frais d’entretien ne permet pas d’écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Une clause peut-elle confier l’entretien d’une partie commune à un copropriétaire ?
Le litige concernait un local commercial affecté par des infiltrations d’eau. Celles-ci provenaient du complexe d’étanchéité défectueux d’une toiture-terrasse située au-dessus du local. Cette toiture constituait une partie commune à jouissance exclusive, réservée à un autre lot.
Le règlement de copropriété prévoyait que les propriétaires bénéficiant de l’usage exclusif de parties communes devaient en supporter l’entretien et les réparations. Sur le fondement de cette clause, la cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation formée par le locataire contre le syndicat.
La Cour de cassation ne remet pas en cause la validité d’une telle répartition. Le règlement peut imposer l’entretien au copropriétaire qui profite exclusivement de l’espace concerné. Cette obligation financière ne transforme cependant pas la partie commune en partie privative.
Pourquoi le syndicat reste-t-il responsable envers la victime ?
La décision d’appel est censurée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte institue une responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, notamment lorsqu’ils résultent d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.
Cette responsabilité présente un caractère d’ordre public. Une clause du règlement de copropriété ne peut donc pas supprimer le recours dont dispose la victime contre le syndicat, même si l’entretien de la partie commune a été attribué à un copropriétaire déterminé.
Quel recours demeure ouvert au syndicat après l’indemnisation ?
La clause conserve un effet dans les rapports internes à la copropriété. Après avoir indemnisé la victime, le syndicat peut exercer une action récursoire contre le copropriétaire auquel l’entretien incombait, sous réserve que les conditions de sa responsabilité soient réunies.
Historique
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